Pablo López
Especialista de desarrollo urbano, CAF - banco de desarrollo de América Latina y el Caribe -
La casa propia, ese ideal que durante décadas constituyó el símbolo de éxito, estabilidad y progreso social en América Latina y el Caribe, atraviesa una crisis silenciosa. Mientras las políticas públicas y las decisiones familiares siguen girando en torno a la propiedad como símbolo de estabilidad y progreso, la realidad comienza a dibujar otro mapa: en los últimos 20 años, la tasa de propietarios en una gran cantidad de países de la región cayó de manera sostenida, en alguno de ellos entre 15 y 20 puntos porcentuales.
El sueño de la casa propia no solo se aleja en muchas ciudades, sino que obliga a replantear cómo pensamos la vivienda en el siglo XXI, ya que las transformaciones económicas, sociales y urbanas de los últimos años han puesto en tensión esta visión.
En un contexto donde los precios promedios de la vivienda crecen a un ritmo notablemente mayor que la mediana de los ingresos de la población, ¿estamos presenciando el fin de la vivienda en propiedad como principal alternativa de tenencia?, ¿de ser así, que alternativas posibles se avizoran? Estos interrogantes son especialmente pertinentes porque la vivienda puede constituir un bien patrimonial, pero principalmente debe entenderse como un derecho humano fundamental y un componente esencial del desarrollo sostenible. Sin embargo, declarar el derecho a la vivienda no es suficiente: se requiere políticas sostenibles, con recursos suficientes y una institucionalidad capaz de implementarlas con eficacia. Pero, sobre todo, se requiere una mayor flexibilidad al pensar la tenencia en propiedad como única opción para enmarcarla dentro de un concepto más amplio de “estabilidad habitacional”.
La propiedad de la vivienda: una aspiración en jaque
El deseo de tener una vivienda propia ha estado profundamente arraigado en el ideario colectivo de muchas sociedades. Desde una perspectiva cultural, la casa representa más que un refugio físico: es un símbolo de adultez, de independencia y de éxito. En América Latina y el Caribe, es frecuente que la compra de una vivienda se perciba como condición para formar una familia o alcanzar la estabilidad personal, percepción que se refuerza por mandatos familiares y la cultura popular, que han robustecido la idea de la propiedad como meta deseable.
Pero más allá de sus dimensiones culturales, la función económica de la vivienda constituye uno de sus principales atractivos. La propiedad es considerada como un mecanismo de acumulación de riqueza y una forma de contribuir al futuro económico de las personas. En países como los de América Latina y el Caribe, gran parte de la población la concibe como un seguro de habitación para la vejez o como un complemento de ingreso para sus frágiles pensiones en el futuro.
Sin embargo, el creciente desacople entre los precios de la vivienda y el ingreso promedio de los latinoamericanos y caribeños -fenómeno que trasciende también nuestra región- pone esta aspiración de la vivienda en propiedad en jaque, debido a múltiples razones. Entre ellas se destaca el fenómeno de la financiarización de los mercados inmobiliarios, a partir de la entrada masiva de capitales privados que ha elevado los precios, y restringido el acceso a los sectores medios y bajos. En mercados donde la vivienda es tratada principalmente como una inversión —ya sea para alquiler turístico, compra especulativa o resguardo de valor—, la propiedad deja de estar al alcance de quienes buscan un lugar donde vivir, reforzando una paradoja: en un sistema que promueve o da por sentado la propiedad como ideal, cada vez menos personas pueden alcanzarla.
El alquiler como opción
Para enfrentar este escenario se necesita un abanico amplio de políticas, pero, sobre todo, es preciso revalorizar otras maneras de habitar que permitan incluir modelos alternativos de acceso para asegurar la estabilidad habitacional, esto es, garantizar la capacidad de un hogar de residir de manera segura, previsible y adecuada. Desde esta premisa, la propiedad puede ser una de varias opciones posibles.
La idea de propiedad como única alternativa de tenencia no es universal. En varios países europeos, como Alemania, Austria o Dinamarca, los sistemas de alquiler están tan bien desarrollados que la propiedad no es vista como una necesidad, sino como una opción entre muchas. En estos contextos, los hogares encuentran seguridad residencial sin recurrir a la compra, gracias a contratos estables, protección frente a aumentos arbitrarios, estándares de calidad habitacional garantizados por el Estado, y porque un alquiler asequible y estable, permite asignar ahorros a opciones más rentables que la compra de una vivienda.
Existen casos notables que demuestran cómo los modelos de alquiler social (aquellos que aseguran un alquiler razonable con relación a los ingresos de la población objetivo) o las soluciones cooperativas pueden ofrecer esta estabilidad. En Viena, por ejemplo, casi el 50% de los residentes vive en viviendas de alquiler subsidiadas o reguladas por el municipio. El gobierno municipal posee más de 220.000 unidades para el alquiler social, y muchas otras están en manos de asociaciones sin fines de lucro. Esta política ha permitido que el acceso a la vivienda no esté determinado exclusivamente por la capacidad de compra, sino por criterios de inclusión y equidad.
También en América Latina existen experiencias destacables. Las cooperativas de vivienda por ayuda mutua en Uruguay han permitido el acceso a la vivienda a cientos de familias bajo esquemas de propiedad colectiva, autogestión y financiamiento solidario. Estos modelos ofrecen estabilidad sin recurrir a la propiedad individual, y promueven comunidades cohesionadas y participativas.
Aumentar la oferta de vivienda y de opciones de acceso
Garantizar el acceso a la vivienda requiere sin duda del aumento de la oferta para la compra, pero también implica reconocer que esta modalidad por sí sola no asegura soluciones adecuadas para todos los sectores de la sociedad. Una manifestación clara de estas limitaciones es la creciente concentración en las ciudades de América Latina de una parte importante de esa nueva oferta en segmentos de alto valor, mientras que la vivienda asequible es escasa, mal ubicada o informal.
Esta situación no puede entenderse sin considerar las múltiples barreras estructurales que enfrentan los actores que podrían ampliar la oferta habitacional, tanto en cantidad de viviendas como en diferentes tipos de tenencia: regulaciones urbanísticas restrictivas, altos costos del suelo, falta de incentivos a la vivienda de interés social, escaso financiamiento para alquileres a largo plazo, políticas fiscales regresivas, entre otras. Remover estas barreras es una condición necesaria para aumentar significativamente la producción de vivienda. Pero sin políticas activas que aumenten las alternativas de tenencia, los resultados generados por el mercado inmobiliario seguirán siendo cada vez más exclusivos.
En lugar de plantearnos la propiedad como la mejor modalidad de acceso a una vivienda, debemos interrogarnos sobre cómo garantizar que todos los hogares puedan acceder a una vivienda estable, digna y segura, sin importar el modelo de tenencia. La transformación en curso no significa renunciar a la propiedad, sino reconocer que no es la única vía para alcanzar estabilidad. Significa imaginar un sistema donde distintas formas de acceso —alquiler social, cooperativas, propiedad compartida, arriendo con opción a compra— coexistan dentro de una estrategia integral, guiada por el principio de que habitar con dignidad no debe ser un privilegio, sino una garantía.
Este blog fue publicado en América Futura de El País
